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买来违法自建房没水也没电
来源:法制日报   发布于:2015/4/24 9:45:18   点击:

法制日报记者吴晓锋 法制日报通讯员崔蔚李欧

  《法制日报·社区版》3月29日10版对福利集资房买卖效力问题进行了报道,通过相关案件可以看出,福利房上市买卖并不违反国家的强制规定,依法签订的房屋买卖合同同样受到法律保护。然而,如果交易对象是一处违建,合同效力如何?又当如何处置?

  2013年3月,李某与唐氏父女二人签订《房屋买卖协议》,约定唐氏父女自愿以12万元的价格将一套2003年自建的顶层房屋出售给李某;唐氏父女必须将水电气光纤单独过户在李某名下,费用由李某承担。协议签订后,李某向唐氏父女全额支付了购房款。

  然而,由于该房没有办理房屋产权证书和批建手续,所以水电入户问题无法解决,导致李某无法正常居住。多次协商未果后,李某将唐氏父女起诉至法院,请求判决双方签订的《房屋买卖协议》无效,并要求唐氏父女返还其购房款及资金占用利息。对此,唐氏父女庭审时辩称,签协议时,李某明知没有产权证书还要购买,因此合同有效。

  一审法院审理后认为,由于双方均未出示诉争房屋的权属证书,且唐某承认该房屋系自建,未按城乡规划法相关规定申请办理建设工程规划许可证,违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同法规定,违反法律、行政法规强制性规定签订的合同应为无效合同。据此,法院认定双方签订的《房屋买卖协议》自始无效,判令唐氏父女返还李某购房款12万元及资金占用利息。

  唐氏父女不服一审判决,提起上诉称,李某认为他们的房屋没有产权证,无权处分,因此合同无效,这种说法站不住脚,因为按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,当事人一方以出卖人对标的物没有所有权和处分权为由主张合同无效的,法院不予支持。

  重庆市第三中级人民法院终审后,认定合同无效,驳回上诉,维持原判。

  ■以案释法

  未审批自建房买卖不受保护

  法院二审认为,最高人民法院的该规定是对“无权处分”这一法律问题进行的解释,前提是标的物属国家允许自由流通的物品。而本案诉争房屋已违反城乡规划法规定,不能作为买卖合同中的标的物,故本案不能适用上述司法解释。

  法官表示,违法违章自建的房屋与福利房、集资房、自建房不同,这种买卖行为不受法律保护,公民应当谨慎购买自建房。如果确实需要购买自建房屋的,应查询该房是否已依法办理了建设工程规划许可证等相关法律文件,是否具有房屋产权证,从而确保该自建房是法律允许可以买卖的。

  此外,现实中也存在违法违章的自建房屋在买卖时无产权证,但之后履行相关审批手续最终取得产权证的情形。法官提醒,若公民购买此类自建房,建议在买卖合同中就自建房屋产权证取得后产权的归属问题进行约定,以防止取得产权后双方再次发生争议。

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