法制日报记者　刘志月　法制日报通讯员　刘嘉

　　历经两级法院审理,市民李女士还是输了官司,这意味着她钟意的二手房只好让与他人。不过在法官看来,李女士买房前连房都没看过,甚至未与实际居住人电话核实产权归属,这样的行为有悖常理,官司输得正当其所。

　　事情还得从两年前说起。2013年2月,李女士看中了湖北省武汉市武昌区一套一室一厅的二手房,并与房主胡某签订《存量房居间(买卖)合同》,以30万元的价格购入。同年次月,李女士取得房屋产权证,还向银行办理了20万元的房屋抵押贷款。

　　不过,李女士却迟迟拿不到房子。这时,李女士才知道,自己花30万元买的房子,早在2002年就已经被胡某卖给所谓的租户吴氏夫妻了。无奈之下,李女士将胡某告上法庭,要求胡某腾空房屋,并支付逾期交房违约金及其他经济损失共计10350元。

　　案件受理后,武昌区人民法院查明,2002年3月,胡某与吴氏夫妻签订《房屋权益转让协议》,约定胡某将该房屋诉争标的的房屋权益以3.7万元的总价转让给吴氏夫妻；协议生效后,吴氏夫妻向胡某支付3万元,余款7000元待办理完毕该房屋产权过户手续后付清；当月,吴氏夫妻就入住该房屋。

　　2003年、2004年,胡某与吴氏夫妻又分别就上述合同签订《补充协议》,明确协议为双方真实意思表示,胡某应协助吴氏夫妻办理房屋产权证,且吴氏夫妻亦按照《补充协议》的约定支付房屋余款。但随着房价不断上涨,胡某认为当初出售该房屋的价格过低,在2012年取得房屋产权证后,不但一直未将该房屋过户给吴氏夫妻,还将其转手卖给李女士。

　　经审理,武昌法院认为,吴氏夫妻10几年前与胡某签订的相关房屋买卖合同合法有效,应予执行。李女士买房前未实际查验房屋,有悖一般交易习惯,其买房行为虽合法有效,但其与胡某签订的协议不能对抗吴氏夫妻先前已经和胡某签订的相关协议。

　　据此,法院判决解除李女士与胡某之间签订的《存量房居间(买卖)合同》,对银行要求确定房屋抵押权的诉求不予支持。一审宣判后,李女士和银行方面均提起上诉。经过审理,武汉市中级人民法院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,作出“驳回上诉,维持原判”的判决。

　　■以案释法

　　买房不看有悖常理合同效力降低

　　法院在判决书中指出,吴氏夫妻、李女士分别与胡某签订的《房屋权益转让协议书》、《补充协议》、《存量房居间(买卖)合同》均系当事人真实表示意思,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,均合法有效。

　　本案中,吴氏夫妻按照其与胡某签订的《房屋权益转让协议书》,支付了对价,实际居住诉争房屋12年,履行了合同的全部义务,且在此期间吴氏夫妻一直要求胡某办理诉争房屋的过户登记手续,故吴氏夫妻要求继续履行《房屋权益转让协议书》的诉讼请求符合法律的规定。

　　李女士与胡某之间的房屋买卖行为,诉争房屋系“二手房”,作为买受方应慎之又慎,应实地查看诉争房屋的坐落、朝向,了解房屋现状等事宜显得尤为必要。

　　“本案中,李女士没有证据证明其在购买诉争房屋时,前去查验过诉争房屋,甚至得知诉争房屋已‘出租’他人的情况下,她也没有与‘承租人’取得联系。”办案法官说,李女士的买受行为有悖于一般的交易惯例,本案应当履行胡某与吴氏夫妻签订的《房屋权益转让协议书》。

　　办案法官说,因李女士与胡某签订的房屋买卖合同不能履行,故她与胡某之间《存量房居间(买卖)合同》应予解除；李女士基于《存量房居间(买卖)合同》解除而享有的相关权利,可以另行向胡某主张。

　　那么,李女士将诉争房屋抵押给银行贷款20万元,银行的权益如何保障?经审理,武昌区人民法院认定,因银行对诉争房屋设立抵押权时,未对诉争房屋权属进行严格审查,特别是未对诉争房屋进行实地查验,核实诉争房屋实际居住人的相关情况,银行要求确认对诉争房屋享有抵押权的请求,亦不予支持。

　　办案法官提醒,在购买二手房时,买受人不应怕麻烦,要认真核实房屋的产权及实际居住人情况；银行在发放贷款时也要对房屋权属、实际居住人情况进行严格审查,避免产生纠纷。