法制日报记者　　潘从武

　　法制日报通讯员　张绍娟

　　为了保证所建居民楼外观始终保持协调一致,房产公司在出售房屋时,常常在购房合同上约定,业主不得对房屋外墙及阳台进行任何更改,不允许自行封闭阳台。然而,部分业主入住后,仍然选择对阳台进行封闭式改造,房产公司能否追究业主的违约责任?近日,法院对相关案件审理后给出了答案,房产公司约定无效,无权追责。

　　2010年9月和10月,某房产公司分别与许某、成某签订商品房买卖合同,约定住户不得将窗户及外墙做任何更改,不得封闭阳台。此约定还体现在小区临时公约、装饰装修管理协议书、入住协议书之中。2014年,许某和成某自行将阳台封闭。2016年1月,房产公司将住户许某和成某告上了法庭,要求两家人将私自封闭的阳台拆除,恢复原敞开式阳台设计。

　　法庭上,许某辩称,他封闭阳台确实违反了合同,但是由于小区的监控没有做到全覆盖,也没有安排保安定时巡逻,敞开式阳台有安全隐患,小偷曾溜到他家盗窃。成某则说,他封闭阳台是因为家里孩子年龄小,容易从阳台翻出去,阳台敞开面临着入室盗窃、高空抛物等种种危险。

　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院对此案审理后认为,双方所签订的商品房买卖合同、装饰装修管理协议、入住协议中关于禁止封闭阳台的条款均属于格式条款,该格式条款排除了许某、成某的主要权利,应属无效。

　　涉案阳台作为附属于房屋主体的特定部分,在构造和使用上均具有独立性,应确定为房屋的专有部分,许某和成某作为业主依法享有专有所有权。专有所有权作为一种完全的物权,具有直接支配性、排他性等本质属性,显然属于业主的主要权利。作为涉案房屋及阳台的专有所有权人,许某和成某有权对阳台进行合法的支配、使用,二人因居住安全之需封闭阳台,其采用方法未损害其他建筑物区分所有人的合法权益,也不属于法律法规禁止业主从事的行为。

　　就两起案件而言,许某和成某对阳台加以封闭,不可避免地改变了房屋部分外观,对建筑物和小区的整体美观造成一定的影响,但在建筑物和小区的整体美观和业主的居住利益发生冲突时,业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区的整体美观这样的表层利益等次更高,也更为重大,应得到优先保护。

　　据此,法院一审驳回了房产公司的诉讼请求。宣判后,双方均未上诉。