作者：周熙娜

北京市第三中级人民法院自2013年8月履职已来已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118 件，占全部居间类合同纠纷的76.62 %，涉案标的约2000 万，涉及多家中介公司。涉房屋买卖居间合同纠纷近几年呈现高发、复杂、多元化的态势，究其原因，除因二手房交易的部分当事人违背诚实信用的原则外，部分房地产经纪公司在提供居间服务过程中存在的一些不规范、甚至违法违规等行为是这类纠纷产生的重要根源。为了进一步规范房地产经纪市场，促进行业健康发展并维护社会的稳定与和谐，北京市第三中级人民法院调研了近两年审理的涉房屋买卖居间合同纠纷类案件，总结了房地产经纪公司六种不规范行为并提出了四点对策建议。 

　　一、房地产经纪机构存在的六种不规范行为

　　（一）某些房地产经纪公司向购房人做虚假宣传和虚假承诺。现实中，由于买受人购买房屋的目的不同，其对房屋的情况有各种特殊要求，房地产经纪公司为促成交易赚取中介费，往往按购房人的需求做虚假宣传和虚假承诺，诱使购房人签订买卖合同。如经纪公司将靠近学区房的房屋作为学区房宣传并口头承诺购房人可以上学，购房人签订合同并办理房屋过户后才发现所购房屋不属于学区房，无法实现子女上学的合同目的。因经纪公司作出的这些虚假宣传和口头承诺往往违反法律、政策的规定且无法兑现，从而导致纠纷的产生。

　　（二）某些房地产经纪公司在居间过程中故意隐瞒房屋重要情况，使购房人违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。在房屋居间过程中，部分房地产经纪公司故意隐瞒房屋真实情况，导致买房人认为该房屋符合其需求错误签订买卖合同，从而产生纠纷。如经纪公司隐瞒交易房屋已办理抵押的事实、隐瞒房龄（房子的建成时间）和房屋的性质及产权证的情况或以夜间看房方式隐瞒周围环境的不良因素、隐瞒售房人擅自改变房屋承重结构的事实、隐瞒房屋漏水、环境噪音等隐性瑕疵以及房屋长期拖欠物业费、供暖费等情形。再如，房地产经纪公司对于非正常影响买受人的极端事件，如火灾、严重的刑事案件等凶宅隐瞒客观情况，致使纠纷产生。

　　（三）某些房地产经纪公司为利益最大化，故意欺骗交易当事人。房地产经纪公司提供居间服务的主要目的是收取中介费。为了利益的最大化，经纪公司不惜损害交易双方当事人的权益。如买卖双方在履行合同过程中，经纪公司为了赚取更高的中介费，对于卖方的同一所住房，在房子价格发生巨大变动的情况下，在已经为卖方提供有效的居间服务找到买家后，又为同一卖方提供了二次居间服务，致使产生卖方出现“一房二卖”的情况，经纪公司赚取了两笔中介费，但两个买房人中有一个买房人却无法实现买房的目的。再如，经纪公司为了签订居间合同，在售房人不知情的情况下，为售房人夫妻办理了假离婚并伪造了离婚证，欺骗购房人能够规避20%的差额税费；还有，面对需要改善住房环境的购房者，经纪公司往往也会诱使购房者将现有房屋低价售出等情况。

　　（四）某些房地产经纪公司在居间过程中，未对交易人关键信息及房屋的权属等进行认真核查，未尽审核义务,给交易人造成重大损失。房地产经纪公司的首要义务即是提供准确的房源交易信息。已有案例中显示，房地产经纪公司经常疏于对房屋的关键信息及重要材料进行核实,如个别售房人在出售房屋时提供虚假材料,而经纪公司在对售房人出示的身份证明、房屋权属状态等未经核实的情况下即将房屋挂牌交易，致使许多不具备交易条件的房屋混入市场，导致许多无权处分人、无权代理人参与交易，进行缔约，严重影响了房屋买卖合同的效力，甚至让犯罪分子利用中介公司提供的中介平台，将其作为进行违法犯罪的工具，以售房作为手段施实合同诈骗，造成交易人重大的经济损失。因房地产经纪公司疏于对上述等关键信息的核查，导致这类存有隐患的房屋买卖交易的履行受房价和政策因素影响而容易产生纠纷。 

　　（五）某些房地产经纪公司对明显影响双方权利义务关系和交易风险的格式合同条款未尽到明示和特别提醒。在房屋买卖过程中，居间合同及买卖合同往往是由经纪公司提供，经纪公司利用买受人对相关法律法规不了解的情况，提前将格式合同准备好，并在买受人对一些条款提出疑问时，向买受人做出虚假保证，以致于买受人处在对实际情况不了解的情况下就签订了合同。同时，经纪公司出于对自身利益的考虑，对减轻或免除经纪公司主要合同义务的条款往往未进行加粗或加黑，亦未向交易双方进行充分的提示和告知。如经纪公司未告知购房者在支付款项时可以选择资金监管或自行划转,而是直接让购房者签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，规避了经纪公司主要的服务义务，致使购房人因此遭受巨额损失。

　　（六）某些房地产经纪公司部分从业人员交易经验和专业能力不足，经纪人违规操作，人员流动性大，给纠纷的查明和处理带来不便。由于房地产中介行业自身的特点，造成部分房地产经纪人短期行为严重，部分房地产经纪公司内部从业人员流动频繁并缺乏专业知识，对房地产经纪公司的基本工作流程不了解，对公司的主要合同义务不清楚，认为居间合同签订后即完成了居间义务，不注意后合同义务的履行。因从业人员的工作不规范且流动比较大，产生纠纷后，往往无法找到当时的经办人，导致一些关键事实无法查清，影响纠纷的处理。 同时，因房地产经纪公司对经纪人员管理不到位，致使经纪人违规操作，给交易双方造成损失。如经纪机构的从业人员将中介费收取后未交给公司，擅自使用，导致经纪机构向购房人提起诉讼。 

　　二、进一步规范房地产中介市场，减少房屋买卖居间合同纠纷发生的四点对策建议

　　（一）加强房地产经纪行业信用体系建设

　　为规范房地产经纪机构和经纪人行为，房地产监督、管理机构及行业协会可以构建客观、公平、公正、及时的房地产经纪机构诚信评价与经纪人个人诚信评价体系，加强对市场的检查与监管，定期将违规操作的机构、个人和相关案例向社会公布，将房地产经纪机构的不良行为负面形象记入信用系统，对于有不良信用的企业相应规定一些从业的限制，通过行业诚信体系建设，提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任感。

　　（二）加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪公司不规范操作的违约成本

　　面对部分经纪公司从业人员的不规范及违法行为，房地产经纪机构的监管部门应加大对房地产居间服务行业的整顿治理，完善中介工作流程和动态监管，加大行业管理的行政处罚力度，对存在过错较为严重的企业适时给予通报、限期整改或罚款，提高相关房地产居间服务机构违法、违规的成本与代价，提高其严格按法律法规进行经营活动的自觉性。

　　（三）增强法律工作者在房地产经纪活动中的参与程度

　　经纪人与法律工作者出发点不同、优势和作用也不同，法律工作者特别是在签订合同、审核合同、谈判交易条件、控制交易风险时，有其他任何职业不可替代的优势；同时法律工作者也可以在经纪活动中规范经纪人的保密协议和竞业禁止协议、正确处理同行之间的恶性竞争，能够稳定交易关系，维护交易各方利益。因此，应当鼓励交易当事人委托法律工作者参与房地产经纪活动，为交易当事人提供必要法律帮助，保障交易安全。

　　（四）定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务水平

　　建议负责监管房地产中介机构的行政部门定期组织培训和考核，提高经纪从业人员对工作流程、工作职责等内容的了解，及时传达有关房地产中介行为操作规范的法律法规和相关案例，通报具有违规行为的经纪机构和业务人员以及采取的处罚措施，以起到警诫作用，从而提高经纪从业人员的业务和法律素质，树立整个行业及人员的诚信意识。

　　北京的房地产中介经历了从无到有、从少到多的变化，该行业已经取得了长足的发展，形成了一个庞大的供需市场，这一市场中各方主体不同程度存在诚信缺失、道德失范，少数房地产经纪机构、经纪人的违法违规行为，损害了行业形象，影响了行业的持续健康发展。纠正行业内不规范行为是一项长期而艰巨的任务，这需要市场各方共同以身作则，共同维护整个房产中介市场的健康可持续发展，努力让置业过程更透明、规范、放心。